|
Ez az eljárás valójában nem értékbecslés, hanem adott ingatlan újraépítési költségének becslése a föld értékének hozzáadásával. A költségen alapuló megközelítés nem egyeztethető össze a piacgazdaság alapelveit követő érték-meghatározással. Az érték nincs közvetlen összefüggésben a költséggel. Néhány ingatlan esetében azonban szükségessé válhat a nettó pótlási költség becslése, főként amikor teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok. Az eljárás az alábbi különleges rendeltetésű épületek értékbecsléséhez használatos:
- iskolák
- kórházak
- egyetemek
- könyvtárak
- múzeumok
- börtönök
- egyedi lakások
- egyedi építmények
Az eljárás legfontosabb lépései a következők:
- Becsüljük meg az ingatlan értékét, mintha az üres lenne, és képesek lennénk a lehető legkedvezőbben kihasználni.
- Becsüljük meg az ingatlan felépítményeinek és területi fejlesztéseinek a jelenlegi költségét.
- Becsüljük meg az értékcsökkenés nagyságát, amit a funkcionális avulás, a fizikai állagromlás vagyis az üzemelés okozta elhasználódás és/vagy külső elhasználódás okozott.
- Vonjuk le az értékcsökkenést a becsült építési és területfejlesztési költségből.
- Adjuk hozzá a föld becsült értékéhez az értékcsökkentett bekerülési költséget, s így megkapjuk az ingatlan teljes értékét.
A föld értékét piaci összehasonlításokkal becsülhetjük meg, amikor is az értékbecslendő földterület elhelyezkedését, területfejlesztését (közművek jelenléte, csatornahálózat, stb.) hasonlítjuk össze közeli ingatlanokkal, kiigazítást téve a jelentős különbségek terén. Két út kínálkozik a felépítmény bekerülési költségének becslésére: az újraelőállítási és a helyettesítési költség meghatározása. Az újraelőállítási költség pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzőit teljesen lemásolva az ingatlan minden előnyével és hátrányával. A helyettesítési költség a költség olyan becslése a napi piaci árakon, amikor a felépítmény közművei és funkciója csupán hasonló az értékbecslendő ingatlanéhoz. A helyettesítési költség gyakran használatos idősebb felépítmények értékbecslésénél, mivel így elkerülhető elavult jellemzők használata, és mai építésmódszerek és építőanyagok előnyei is előtérbe kerülhetnek. Ezt követően a felbecsült értékcsökkenések mértékét kivonjuk az építési és területfejlesztési költségből. Az így kapott összeget a földterület értékével összegezve, megkapjuk az ingatlan teljes értékét. | |
AJÁNLOM AZ OLDALT
