|
Az értékbecslés lehetséges okai:
- Az ingatlan eladása miatti értékbecslés
- Az ingatlan bérbeadása miatti értékbecslés
- Jelzálog miatti értékbecslés
- Biztosítás miatti értékbecslés
- Vagyonértékbecslés
- Egyéb értékbecslések
Az ingatlan eladása miatti értékbecslés:
Az értékbecslő képviseli, illetve ”eljátssza„ az eladó, vagy a vevő szerepét.
Az eladás létrejöhet:
- Magántermészetű tárgyalások alapján
- Tenderek alapján
- Árverések alapján
Az értékbecslő, amíg az értékbecslését végzi, a piaci ismereteit felhasználja arra, hogy felbecsülje:
- a valószínű vevőkört,
- az eladható, összehasonlításra alkalmas ingatlanokat,
- a finanszírozási lehetőségek kérdését.
Az elemzéssel az értékbecslő meg tudja becsülni az ingatlan valószínű eladási árát. Ha az adásvétel magántermészetű tárgyalásokkal folyik le, akkor a két fél, a vevő és az eladó közvetlenül, illetve az ügynökeik révén egyeznek meg az árban. Ha az eladás tender alapján történik, akkor az eladó értékbecslője dátummal ellátott írásos ajánlatokat kér. Addig nincs összeköttetés a felek között, míg az eladó el nem fogadja az egyik tendert, ami általában a legmagasabb árat képviseli. Azonban az eladónak nem kötelessége a legmagasabb ajánlati árat elfogadnia. Az eladás harmadik módja az árverés. Ekkor meghirdetik, hogy az árverés egy bizonyos helyen, napon, és órában lesz. Sokszor az eladás tárgyát képező ingatlanon rendezik meg az árverést, azonban lehet máshol is. Az árverés levezetője árajánlatokat kér az ingatlan megvételére, alacsony értéken kezdenek, mely remélhetőleg növekedni fog. Általában a legmagasabb árajánlatot fogadják el, bár az eladó dönthet más szempont alapján is. Az árverést megelőzően lefixálják azt az összeget, amely alatt nem adják el az ingatlant. A három eladás-módnak sok előnye és hátránya van.
Az értékbecslőnek sok szempontot kell figyelembe vennie:
- a helyi piaci feltételeket, - a kereslet (magas, illetve alacsony) szintjét, - az eladás időpontját, - a piacverseny szintjét, - a különböző ingatlantípusok hiányát.
Az ingatlan bérbeadása miatti értékbecslés
A tulajdonost képviselő értékbecslő megkérdezni, hogy mit szeretne, ki bérelje ki az ingatlanát, illetve a bérlőt képviselő értékbecslő megkérdezi a bérlőt, hogy kitől szeretné bérelni az ingatlant. A tulajdonos felkéri az értékbecslőt, hogy határozza meg azt a bérleti díjat, amelyet elvárhat az adott piaci körülmények között. Az értékbecslő a helyi adottságokat ismervén megbecsüli az elvárható évenkénti bevételt (bérleti díj). Az értékbecslő tárgyal az ügyfele nevében (tulajdonos vagy bérlő) a bérbeadás időtartamáról, illetve a bérleti viszonyokról. Az értékbecslőnek ugyanazon tényezőket kell megfontolnia amikor a bérleti értéket megbecsüli, mint amiket a tőke értéknél fontolt meg. Mindemellett körültekintően kell megbecsülni a bérleti időtartamot.
A fontosabb befolyásoló tényezők:
- karbantartási kötelezettségek - a bériét felülvizsgálatának feltételei - a bérlet időtartama - engedélyezett használat
A fenti tényezők bármelyike figyelembe veendő hatással van az ingatlan bérleti értékére.
Jelzálog miatti értékbecslés
Megeshet, hogy az ingatlan vásárlójának nem áll rendelkezésére elegendő tőke arra, hogy készpénzért vegye meg az ingatlant. Ekkor szükségessé válik, hogy pénzt kölcsönözzön, melyet a jövőben visszafizet bizonyos idő alatt. Ekkor gyakran a vásárolni kívánt ingatlan lesz a kölcsönadó biztosítéka. így a kölcsönadó törvényes jogot szerez az ingatlanra, a kölcsön visszafizetésének biztosítékául. Az idegen forrásból történő finanszírozás esetén, a pénzt meghatározott kamatra, és futamidőre kapott hitelből biztosítják. A tőke tulajdonosa a kölcsönadó ilyenkor nem osztozik közvetlenül a befektetés megtérülésének kockázatában, és nem osztozik abban az eredményben sem, amit a kölcsönvevő realizál. A finanszírozás e típusa fix kamatozású kötvényekkel, jelzáloghitelekkel és egyéb kölcsönpénzek felvételével valósul meg. Abban az esetben, ha a befektetést saját forrásból finanszíroznánk, kétféle lehetőség kínálkozik. Az egyik alternatíva a saját tőkéből biztosítani a szükséges pénzeszközöket, a másik alternatíva a vállalati tiszta (adózott) eredmény újbóli befektetése, visszaforgatása. A visszaforgatott pénzeszközök korábbi befektetések megtérüléseiből, hasznából származnak. Finanszírozás esetén fontos befolyásoló tényező az idegen forrás és saját forrás részaránya a befektetett tőkében. Ugyanis, ha egy befektetés finanszírozásánál az idegen források részaránya számottevően megnő, akkor ezzel párhuzamosan nő a hitelező kockázata is, ami növeli a hitelkamatlábat. Általánosságban kijelenthetjük, hogy a befektetések finanszírozásánál elengedhetetlen a saját tőke egészséges arányú részvétele, a hitelezők bizalmának megszerzése, illetve megtartása érdekében. Az értékbecslő szerepe megbecsülni az ingatlan értékét a felajánló (pl: bank) nevében. A bank tudni akarja, hogy az ingatlan értéke elég magas-e ahhoz, hogy biztosítékot nyújtson a kölcsönük fejében. Az értékbecslés legfontosabb szerepe a jelzálog esetén, hogy az értékbecslő egy ”kényszer eladási„ értéket megbecsüljön. A ”kényszer eladás„ időpontját a kölcsönadó határozza meg. A kölcsönadó sokszor nem akarja kivárni a piaci körülmények változásának figyelembevételét, ezért sok esetben a jelzálog értékbecslés alacsonyabb értéket ad az eladási értékbecslés eredményénél. Ez a kényszereladás sürgősségét, és menetének gyorsaságát tükrözi.
Biztosítás miatti értékbecslés
A biztosítás céljából készített értékbecslés gyakran az épületek újraelőállítási költségének becslését jelenti. Az értékbecslőnek meg kell becsülnie, hogy mibe kerülne az ingatlan újraépítése, illetve olykor egy azonos, de modern épület felépítése. Ez a feladat magában foglalja az épület felmérését a méreteinek kiszámítása végett, a felhasznált építőanyagok vizsgálatát, és az aktuális újraelőállítási értékének megbecslését. Gyakran előfordul, hogy a piaci érték magasabb az újraelőállítási értéknél, azonban nem minden esetben.
Vagyonértékbecslés
Ez az értékbecslésmód olyan vállalatok esetén fontos, ahol tudni akarják az ingatlan vagyonértékét. A vállalatok ekkor szabályos, időszerű értékbecslést követelnek meg az ingatlanról, melyet szerepeltethetnek a vállalati elszámolásokban. Az értékbecslés ezen speciális területe szakterületben jártasságot, s gyakran különleges irányelveket, szerepeket követel meg.
Egyéb értékbecslések
Az alábbi esetekben elvégzett ingatlan értékbecslések esetén is értékbecslésről beszélünk:
- újrafejlesztési érték meghatározásakor elkészített értékbecslés - kötelező állami szervezésre elkészített értékbecslés - a tulajdonos halála miatt elkészített értékbecslés - adózási esetekben elkészített értékbecslés - házassági viták esetén elkészített értékbecslés
Mindegyik esetben szükség van az értékbecslő szakmai jártasságára, ép Ítélőképességére ahhoz, hogy megbecsülje az ingatlan értékét. | |
AJÁNLOM AZ OLDALT
